부동산 (90) 썸네일형 리스트형 미국의 주택금융제도(Fannie Mae, Freddie Mac)의 역사 1. 미국 주택금융제도의 탄생 배경: 대공황으로 무너진 주택 시장을 살리기 위한 국가적 프로젝트 1930년대 미국 대공황은 금융기관의 도산을 불러왔고 수백만 가구가 주택 대출을 갚지 못해 거리로 내몰렸다. 당시 미국의 주택금융 구조는 매우 취약했다.대출 기간이 짧고(3~5년)이자만 내다가 만기 시 원금을 한 번에 갚는 방식(balloon loan)은행이 자체 자금을 이용해 대출을 실행 이 방식은 경기 침체가 오면 바로 무너질 수밖에 없었다. 이 문제를 해결하기 위해 루스벨트 행정부는 대공황 극복 정책(New Deal)의 일환으로 주택금융 시장을 국가가 직접 안정화하는 구조를 만들기로 한다. 그 결과 탄생한 것이 패니메이(Fannie Mae)다. 이것이 곧 현대적 주택금융제도의 출발점이다. 2... 부동산 플랫폼(직방·다방 등)의 등장과 시장 정보 혁신 1. 부동산 플랫폼이 등장하기 전의 시장 구조 : 정보 비대칭, 중개업소 중심, 종이 전단지의 시대 2010년 이전 한국 부동산 시장을 떠올려보면, 지금과 비교할 수 없을 정도로 정보 접근성이 낮았다. 원하는 지역의 매물을 보려면 직접 부동산 중개업소에 방문해야 했고중개사가 제공하는 정보 외에는 사실상 매물을 검증할 방법이 없었으며시세 확인은 “주변 사람들이 말하는 가격”에 의존했다 그 결과, 부동산 시장은 철저히 중개업소가 정보를 독점하는 구조였다. 소비자는 “선택하는 주체”라기보다 사실상 ‘가격·매물·조건을 수동적으로 전달받는 입장’이었다. 특히 원룸·오피스텔 시장은 더 심각했다. 허위매물중복매물가짜 사진과대 광고위치·옵션 허위 기재 이 일상적으로 발생하며 소비자 피해가 컸다. 이 불편과 불신이 누적.. 부동산 공공데이터의 개방이 가져온 시장 변화 1. 부동산 공공데이터 개방은 왜 중요한가? : 정보 비대칭이 사라질 때 시장은 제대로 작동한다 한국 부동산 시장은 오랫동안 정보 비대칭이라는 고질적인 문제를 안고 있었다.과거에는 실거래 가격, 임대 시세, 건물 노후도, 토지 이용 규제, 인근 개발 계획 등 부동산 가치를 결정하는 핵심 정보가 정부·지자체·공공기관 내부에만 존재했다. 이 때문에 부동산 거래는 전문가·중개업자·정치권 등 특정 집단이 정보를 독점하고, 일반 국민은 “남들이 말하는 가격”에 의존하는 구조였다. 그러나 2000년대 중반 이후 정부는 부동산 관련 정보를 단계적으로 공개하기 시작했고, 특히 2010년대 중후반 이후 본격적인 데이터 개방 정책이 추진되면서 한국 부동산 시장은 정보 독점에서 데이터 민주화(data democratizat.. 디지털 트윈과 스마트시티 정책의 공간정보 혁명 1. 디지털 트윈은 무엇인가? : 현실을 그대로 복제한 ‘가상 도시’가 만들어지다 디지털 트윈(Digital Twin)이란 실제 도시·건물·도로·교통 흐름·인구 활동 등 현실 세계의 요소를 그대로 디지털 공간에 복제하여 실시간 데이터 기반으로 도시를 분석·예측·관리할 수 있는 기술이다. 쉽게 말하면, “현실과 똑같은 또 하나의 도시를 컴퓨터 속에 만들어 발생할 문제를 미리 시뮬레이션하고, 최적의 해결책을 찾는 기술.” 이라는 의미다. 디지털 트윈이 주목받는 이유는 다음과 같다.도시 문제를 ‘예측’하고 사전에 대응교통 흐름, 환경 오염, 에너지 소비를 실시간 최적화재난·붕괴·홍수 등 긴급 상황 대응 속도 향상공공정책의 효과를 사전에 시뮬레이션도시계획·건설·부동산 개발 과정의 리스크 감소이 기술은 단순한 I.. 부동산 신탁제도의 도입과 관리방식의 발전 1. 부동산 신탁제도란 무엇인가? 소유권을 맡기고, 전문기관이 대신 관리·개발하는 구조의 탄생 부동산 신탁제도는 부동산 소유자가 자신의 토지나 건물을 전문 신탁회사에 이전하여 관리·개발·운영을 맡기고, 그 수익을 다시 되돌려 받는 제도다. 쉽게 말하면, “전문가에게 부동산의 권리와 운영을 맡겨 가치와 수익을 극대화하는 방식”이며, 개인이 직접 개발·운영하기 어려운 사업을 안정적으로 수행할 수 있게 해주는 장치다. 신탁제도의 핵심은 다음과 같다.부동산 소유권을 신탁사에 ‘이전’함으로써 권리관계가 명확해짐자금조달 → 개발 → 분양 → 관리까지 전체를 신탁사가 책임부동산 프로젝트의 위험을 줄이고 재무 안정성 확보금융시장과 부동산시장을 연결하는 고리 역할 수행 특히 한국에서 부동산 신탁은 부동산 개발 사업의 안.. 부동산 조세정책의 진화와 세부담의 형평성 1. 부동산 조세정책은 왜 중요한가? 세금은 가격을 조정하는 수단이 아니라 ‘질서를 만드는 도구’ 한국에서 부동산 세금은 단순히 “국가 재정을 채우는 수단”이 아니다.조금 과장해서 말하면, “이 사회에서 부동산을 어떻게 바라보는지 보여주는 철학”에 가깝다. 집이 ‘투자 수단’인가, ‘주거권의 기반’인가토지는 개인의 사적 권리인가, 공공적 성격이 강한 자원인가자산 격차를 그대로 두어도 되는가, 세금을 통해 일부 조정해야 하는가 이 논의가 모두 부동산 조세정책 안에 들어 있다.한국 가계 자산의 60~70% 가까이가 부동산에 묶여 있다는 점을 생각하면, 어떤 식으로 세금을 매기느냐에 따라세대 간 격차(부모 도움 여부)지역 간 격차(수도권 vs 지방)계층 간 격차(무주택, 1주택, 다주택)가 직접적으로 영향을 .. 부동산 투기 억제정책의 변천사와 사회적 배경 1. 한국에서 ‘투기’는 왜 반복되는가? 반세기 동안 이어진 구조적 문제의 출발점 한국에서 부동산 투기는 단순한 시장 현상이 아니라, 경제·사회·문화 전반을 뒤흔드는 구조적 현상이다. 그 이유는 다음과 같다.토지 소유 = 사회적 신분 상승 pathway급격한 산업화·도시화로 인한 주택·토지 부족저출산·저금리 시대 이전, 부동산이 가장 안정적 자산이었던 구조도시개발·교통 호재 중심의 급격한 가치 변동투기 수요가 강하게 시장을 자극하는 투자 문화이러한 배경은 한국 정부가 수십 년 동안 반복적으로 ‘투기 억제정책’을 시행할 수밖에 없었던 이유로 이어졌다. 2. 1970~80년대: 도시화·산업화의 부작용으로 등장한 최초의 투기 억제정책 1970년대 후반 대한민국은 급격한 도시화로 인해 서울·부산을 중심.. 국세청의 부동산 과세 시스템 발전과 빅데이터 활용 1. 부동산 과세 시스템의 기원 신고 중심의 세금 체계에서 시작된 초기 구조 과거 한국의 부동산 과세는 철저히 신고 중심, 즉 납세자가 제출하는 자료에 기반해 세금을 부과하는 구조였다.부동산에 대한 정보가 부족했고, 실거래가 확인이 어려웠기 때문에 국세청은 등기부등본·지방세 자료·공시가격 등 다른 기관의 행정자료에 의존할 수밖에 없었다. 이로 인해 크게 세 가지 문제가 발생했다.과세 형평성 부족동일한 자산을 보유하고 있어도 신고 방식에 따라 세부담이 달라졌다.양도세 탈루·편법 거래 확산다운계약서·업계약서 같은 탈세 수법이 만연했다.정확한 거래 가격 파악 불가시장 가격이 제대로 파악되지 않아 정책 신뢰도도 낮았다. 이런 문제는 부동산 시장이 급성장하던 1980~90년대에 심각한 사회적 갈등을 불러왔고, 국.. 부동산 관련 행정정보 공개법의 변천사 1. 부동산 정보 공개의 필요성: 불투명한 시장 구조가 만든 심각한 부작용 1990년대 이전 한국의 부동산 시장은 정보를 얻기 매우 어려운 구조였다.공시가격·실거래가·등기 정보·토지대장 등 대부분의 정보가 관청에 직접 방문해야만 열람이 가능했고, 그마저도 불일치·누락·부정확한 정보가 많았다. 이로 인해 다음과 같은 문제가 반복됐다.‘지인 소개’나 ‘브로커 정보’에만 의존하는 비공식 시장가격 정보 비대칭에 따른 사기·투기 증가공공사업 보상액 산정의 불투명성세금 부과 기준 마련의 어려움부동산 거래 분쟁 증가이러한 혼란은 부동산 시장 전반에 대한 불신을 키우며 정보 공개 관련 법제 개편의 필요성을 강하게 제기했다.이때부터 한국은 약 30년 동안 ‘부동산 행정정보 공개’를 중심으로 투명한 시장을 구축하는 장대한.. 지방 부동산 시장의 성장과 도시화의 역사 1. 지방 부동산 시장의 역사적 출발점 전통적 농경사회에서 산업도시로의 전환한국의 지방 도시는 원래 농업 중심의 지역 거점이었다.조선시대까지 대부분의 지방 도시는 감영(행정기관), 조운(조세 운송), 시장, 군사 거점 기능을 담당하며 경제활동이 제한적이었다. 20세기 초, 일제강점기와 산업화 초기까지 지방 도시의 부동산 시장은 미미했으며 주거지·상권·산업지 구조도 단순했다. 그러나 1960년대 이후 수출 주도형 산업화가 본격화되면서 지방 곳곳에 공단이 들어서고, 이에 따라 대규모 인구 이동과 도시 확장이 시작되었다. 이 시기가 지방 부동산 시장 성장의 실제적인 출발점이다. 2. 1970~80년대: 국가산업단지 조성과 지방도시 성장의 본격화 정부는 지역균형 발전과 산업 구조 강화를 위해 전국 각.. 이전 1 2 3 4 5 6 ··· 9 다음
