캐나다의 부동산 가격 급등과 세제 개혁 사례

1. 캐나다 부동산 가격 급등의 배경

: 공급 부족·이민 증가·저금리가 맞물려 초과 수요가 폭발하다

 

캐나다는 2010년대 중반 이후 세계에서 가장 빠르게 집값이 오른 국가 중 하나였다. 특히 벤쿠버(Vancouver)와 토론토(Toronto)는
전 세계 주요 도시 중 집값 대비 소득 비율이 가장 높은 도시로 꼽힐 정도로 과열됐다.

 

◆ 캐나다 부동산 가격 상승의 원인

① 공급 부족

② 이민 증가

③ 초저금리 시대

④ 해외 자본 유입
⑤ 투자용 주택 선호 증가

 

등이 동시에 폭발적으로 작용한 것이다.

특히 캐나다는 OECD 국가 중 이민자 비중이 가장 높은 편이며, 이 신규 인구가 도심에 집중되면서 주택 수요가 지속적으로 증가했다. 공급은 뒤처졌고, 결과적으로 집값은 연평균 10~20%가 상승하는 폭등장을 만들었다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

개인적으로 캐나다의 부동산 급등 원인은 단순한 투기 문제가 아니라 ‘구조적 수요 증가’라는 점이 핵심이라고 생각한다.

한국도 인구 감소 국면이라 해도 특정 지역(서울·세종·수도권)은 일자리 집중과 교육 여건 때문에 공급이 수요를 따라가지 못하는 현상이 나타난다. 캐나다를 보면, 인구 증가와 공급 부족이 결합되면 어떤 규제를 해도 가격은 쉽게 잡히지 않는다는 사실을 다시 확인할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

2. 외국인 투자 증가와 투기 과열 논란

: 캐나다 부동산 시장의 가장 논쟁적인 변수

 

캐나다의 가격 급등을 설명할 때 가장 많이 언급되는 요인은 바로 외국인 투자 증가이다. 특히 중국·미국·홍콩의 투자자들이 토론토·밴쿠버의 주택 시장에 적극적으로 진입하면서 투기적 수요가 가격 상승을 부채질했다는 논란이 컸다.

 

일부 지역에서는 외국인 구매 비중이 전체의 10%를 넘긴 시기도 있었고, 고급 주택시장은 외국인 수요가 절반 이상을 차지하기도 했다. 이런 흐름은 코로나 이후에도 유지되며 캐나다 국민의 거주 주택 구매 능력을 크게 떨어뜨리는 요인이 되었다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

캐나다가 겪은 문제는 한국에게 매우 중요한 시사점을 준다고 생각한다. 한국에서도 외국인 주택 매입 논란이 반복되지만 정확한 통계와 정책적 대응이 부족하다. 캐나다처럼 외국인 비중이 높아지면 가격 급등의 트리거가 될 수 있다는 점에서 한국도 이 문제를 단순 정치적 논쟁이 아니라 데이터 기반 정책 영역으로 다뤄야 한다고 본다.

 

 

 

3. 캐나다의 세제 개혁 1: 외국인 구매세(Additional Property Transfer Tax) 도입

: 고가 지역의 외국인 수요를 직접 제어

 

2016년 브리티시 컬럼비아주는 전 세계에서 가장 강한 수준의 외국인 구매세 15%를 도입했다. 이후 투기 과열이 심화되자
세율은 20%, 나중에는 25%까지 단계적으로 인상되었다.

 

온타리오주 역시 비슷한 정책을 도입해 토론토 인근 지역의 외국인 매입 수요를 강하게 억제했다. 이 조치는 외국인 수요를 빠르게 감소시켰고 도심 과열 지역의 거래량이 단기간에 눈에 띄게 줄어들었다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

개인적으로 외국인 구매세는 “국내 주택시장은 국내 거주민의 주거 안정이 우선”이라는 국가 의지가 반영된 정책이라고 본다. 한국도 핵심 지역에 한해 외국인 추가 취득세·보유세를 강화하는 것은 충분히 검토할 가치가 있다고 생각한다. 특히 단기 투기 목적의 외국인 거래를 줄이는 데는 효과가 입증되었다고 본다.

 

 

 

4. 캐나다의 세제 개혁 2: 빈집세(Vacancy Tax) 도입

: 투자용 주택 방치 문제를 해결하기 위한 조치

 

밴쿠버·토론토 등은 공통적으로 외국인 또는 투자자가 매입 후 비워두는 미거주 주택 증가 문제를 겪었다. 이 주택들이 임대시장에 나오지 않으면서 전월세 가격 상승과 주거난을 악화시켰다.

 

이를 해결하기 위해 캐나다는 빈집세(Empty Homes Tax 또는 Vacancy Tax)를 도입했다.

 

• 일정 기간(6개월~1년) 비워두면
• 주택 평가액의 1~3%를 세금으로 부과한다

 

밴쿠버에서는 이 조치 이후 3년 만에 빈집 비율이 절반 가까이 줄어들며 전월세 시장 안정에 기여했다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

빈집세는 한국에도 반드시 필요한 제도라고 생각한다. 한국은 다주택자의 보유세는 있지만 실제로 주택이 비워져 있는지 여부를 세금으로 조정하지는 않는다. 특히 도심 공실이 증가하는 현 상황에서 빈집을 방치하는 것은 사회적 손실이다. 캐나다 사례처럼 공공임대 전환 또는 임대 공급 유도 정책도 가능하다고 본다.

 

 

 

5. 캐나다의 세제 개혁 3: 단기 매매에 대한 양도세 강화

: 투기성 거래를 직접적으로 차단

 

캐나다는 단기 매매가 가격 급등의 주요 원인이 된다고 보고 양도소득세 구조를 강화했다.

 

• 1년 이하 보유 → 100% 과세 (소득세로 간주)
• 1~2년 보유 → 점진적 감면 적용
• 실거주 주택은 예외적 혜택 유지

 

이 조치로 단기 투자 수요가 빠르게 축소되며 부동산 시장 과열 억제 효과가 나타났다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

한국도 단기 매매가 많을수록 시장 변동성이 커지는데 캐나다처럼 강력한 단기 양도세는 충분히 고려할 만하다. 특히 ‘1년 이하 → 소득세 전액 과세’는 투기성 거래를 줄이는 데 매우 효과적이라고 본다. 부동산 시장의 건전성을 위해 단기 거래를 억제할 필요성이 크다.

 

 

 

6. 캐나다의 세제 개혁 4: 해외자본 흐름 모니터링 강화

: 부동산 자금 추적 시스템 구축

 

캐나다는 부동산 가격 급등 요인의 하나가 해외 자본의 비정상적 유입이라고 보고 자금 출처·자금 세탁·비거주자 투자 흐름에 대한
추적 및 모니터링을 강화했다. 이를 위해 FINTRAC(금융거래분석센터)가 부동산 거래 데이터를 실시간 감시하고 자금세탁 의심 거래를 조사하는 역할을 맡는다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

한국도 부동산 자금 흐름에 대한 통합 시스템이 아직 충분하지 않다. 캐나다처럼 금융 시스템과 부동산 거래 정보를 연동하면
비정상 투자를 빠르게 감지하고 시장 투명성을 높일 수 있다. 장기적으로 한국도 부동산·세금·금융 데이터의 통합이 필요하다고 생각한다.

 

 

 

7. 개혁의 한계: 세금만으로 가격을 잡기 어렵다는 현실

: 실질적인 공급 부족이 가장 큰 문제

 

캐나다는 강력한 세제 개혁과 규제를 도입했음에도 여전히 가격 상승 압력이 크게 남아 있다. 핵심 원인은 구조적 공급 부족이다.

도심 개발 제한, 인프라 확충 지연, 건설 인력 부족, 규제 절차 장기화 등이 복합적으로 작용해 새로운 주택 공급이 수요 증가 속도를 따라가지 못하고 있다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

이 부분은 한국이 반드시 참고해야 한다고 본다. 세금, 규제, 외국인 제한 등 모든 정책을 동원해도 근본적 공급 문제를 해결하지 못하면 집값 안정은 어렵다는 교훈이다. 한국도 수도권 공급 확대 논의와 더불어 도시 인프라·교통망·생활권을 고려한 중장기 공급 전략이 필요하다.

 

 

 

8. 결론: 캐나다의 부동산 정책은 ‘세제 개혁 + 외국인 규제 + 공급 전략’의 균형이 핵심이다

 

캐나다는 부동산 가격 급등을 해결하기 위해 외국인 규제·빈집세·양도세 강화 등 빠르게 대응하며 다양한 제도를 도입해왔다.
그러나 세제 개혁만으로는 시장 안정에 한계가 있다. 결국 공급 정상화와 장기적 도시 개발 전략이 병행되어야 한다.

 

 

 

▶ 개인 의견

 

캐나다 사례를 보면, 부동산 문제는 단일 정책으로 해결 가능한 영역이 아니라는 점이 명확해진다. 세금만 강화해도, 규제만 확대해도, 외국인만 제한해도 해결되지 않는다. 한국 역시 ‘수요 억제 + 세제 개혁 + 공급 확충’이 결합된 복합 정책이 필요하다고 느낀다. 캐나다는 실패와 성공을 반복하며 정책을 조정해 왔고 그 과정 자체가 한국에도 매우 중요한 참고 자료가 된다.